买房的要注意了！这些城市限售楼盘将迎来“解冻”

在历经多个调控周期后，“短期看政策，长期看人口”的特征在

市场体现的越发明显。短期走势，跟政策的走势关联性越来越高。

2015年的“3·30”住房贷款新政，以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市，进入了新一轮上升周期。在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下，二、三线城市楼市全面复苏。

楼市复苏，带来的自然房价的快速上涨，这便有了2016年的“9·30”新政。虽然之后房价涨幅开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时，在“房住不炒”的大背景下，不少城市纷纷升级调控措施，以打击房地产投资投机需求。

2017年3月25日，厦门(楼盘)成为全国首个出台限售令的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。

时至2019年，首批出台限售令的城市中，被“冻结”的楼盘将陆续“解冻”。这批可以“流通”的楼盘陆续入市，楼市又是否会迎来抛盘潮?

对此，“镁刻地产”选取了4个包括一、二、三线在内的限售城市(广州(楼盘)、厦门、济南(楼盘)、常州(楼盘))展开深度调查。

 

广州：挂牌房源涨至高位观望情绪依旧浓厚

2017年3月30日，广州市政府办公厅颁布“限售令”——居民家庭新购买的住房(含二手房)，须取得不动产证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

广州是最先启动住宅限售的一线城市。直至目前，当时受政策所限无法入市交易的房源也陆续解禁获得入市交易的资格。曾有观点认为，这部分房源如果在未来数月入市将对广州楼市带来一定的冲击。广州二手房的挂牌量，也的确正在激增中。

据广州链家的数据，截止至2019年4月11日，广州二手挂牌房源已经高达40976套。而2018年年底，广州链家线上的挂牌房源仅仅在三万套左右徘徊。

在四个月之间挂牌量激增了一万套，原因主要指向限售房源解禁上。

克而瑞广州区域首席

分析师肖文晓对“镁刻地产”记者分析认为，在3.30调控出台前夕，广州二手楼市月均成交量在1万套以上，但在调控出台的3月，不少置业者恐慌入市，成交套数高达3万套以上。“如今两年时间过去，这一批房源开禁，入市流转的房源数量必然增多。”一名天河区的中介人士小钟也告诉记者，一些业主为了腾出名额也在出手手上的房产，“最近放出来的房源也比较多。”

不过也有中介人士在被问及挂牌量升高的原因时认为，限售解禁的影响仅是房源增多的一个方面。一名黄埔区的中介人士指出，限售主要影响的是投资需求，会驱动整个市场更加理性，但是当时受到限售影响的房源取证有先后，很难去量化其中的影响。“没有影响，那都是多久的事儿了。”另一名天河区的中介人士小陈表示。

不应该忽略的是，广州二手挂牌房源从2017年至今一直处于不断上升的状态。广州链家的数据显示，2017年年底，二手挂牌房源刚刚擦过两万套，而2018年年底，这一数据已经涨至三万套。

另一方面，限售的存在也“冻”住了一些有置换需求的客户。一名有置换需求的购房者告诉记者，之前他曾经想出手手上的房源，但“如果把这一套卖了，下一套就得绑在手里两年，谁知道这中间我会不会急着要钱?一犹豫，二手的价格就下来了。”

肖文晓则指出，由于3.30调控的另一政策“外地人购房

社保

3年改5年”同样期满，意味着也会有一波需求释放出来，两者对冲可以减轻对市场的冲击。总体来看，3月份广州市场确实有所回暖，部分楼盘也有调高售价行为，但是大多属于低位反弹，真正意义的涨价并不多见，广州市场目前的供求关系较为平稳，价格短期内不会出现大的异动。

厦门：限售到期小阳春来袭

3月25日，厦门在两年前推出“限售”政策的首批限售房源解禁入市。

2017年3月份限售新政颁布以后，厦门二手房成交量近乎腰斩，2017年4月份二手房成交3830套，而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。自去年下半年厦门楼市迎来寒冬，楼盘降价、亏本销售的消息不断传出，万科在厦门的项目甚至一度被推上热搜。

与去年下半年进入冰冻期形成反差，今年开年来厦门楼市出现回暖迹象，3月厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。

新景祥厦门市场研究中心数据显示，厦门二手房市场刷新近两年来新高，3月全市二手住宅成交量达到4433套，环比上涨154%，同比上涨388%;成交面积为425879平方米，同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交套数9345套，成交面积90万平方米。

二手房成交量大幅增长是否与近期厦门两年限售政策到期有关呢?

事实上，从购房签订

合同到取得不动产证，再到不动产证满2年后，才可上市交易，意味着不少房源从购买到售卖需要“冻结”4年左右时间，实际可供入市的房源并不多。安居客研究院房产分析师吴寅认为，进入四月份之后，成交的房源中真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。因此当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。

吴寅续称，即便当时被套牢的投资客硬撑到了今日，按照当前的市场行情来看，这部分投资客也不一定拿出来售卖。“因为如今的二手房价比之2017年三四月时，至少跌了20%~30%。同时，现阶段市场行情不错，有着企稳向好的预期，这部分房源的业主更希望能再往回涨一些，以尽量减少损失。”

近一年来厦门二手房价格走势。图片来源：安居客

此外，从土地市场方面来看，3月22日厦门迎来今年首场土拍，最终由中南和首创&翔发分别以26211元/平方米及25209元/平方米的价格夺得翔安南部新城地块，虽然地价和周边地王还有一定的差距，但相比2018年出让翔安地块价格有不小的反弹，可以看出开发商对于厦门房地产市场预期重新走高。

济南：限售两年大限将至所有人都在观望

安居客数据显示，2016年9月起，济南房价呈现台阶式跃升，短短3个月内从均价9857元/平方米涨至11667元/平方米，涨幅接近20%。

2016年济南房价走势。图片来源：安居客

当年10月2日，济南市规定购买首套和二套商品住房的首付均在原来基础上提高10%(从20%到30%)，本市户籍家庭只能购买1套住房，外地人在济南限购1套住房。

当年12月26日，济南市规定本市户籍家庭限购2套住房;非本市户籍家庭在我市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)，调控加码。

2017年4月，调控再度升级，济南市规定本市户籍家庭二套房和非本市户籍购房首付提至60%，不动产权证满2年后方可上市交易。

从安居客数据看，2017年济南房价走势呈平缓上升，2018年开始出现波动，而唐冶片区所在的历城区波动尤为明显，从去年8月的17854元/平方米高点回落至今年4月的16475元/平方米。

2018年5月至今济南房价走势。图片来源：安居客“从前几轮的调控看，政策松绑的必备条件，起码是等房价稳定了，甚至是稳中有跌，市场冷静下来了，而目前这些条件基本具备了。4月4日~19日，住建局内部系统在升级，现在很多事情办不了，都等着20日到期这天呢，我觉得这次到期后放开的可能性很大。”小鲁向记者透露。

不过，官方则是另一种态度。

“根据济南市住房保障管理局的文件说明，限售政策目前依然在执行，后续我们这边不知道会不会改动。”济南市12345政务平台如此回复。

就在今年3月，针对年初关于楼市取消限售的种种传闻，先有济南市住建局新闻发言人重申“坚持房地产市场调控不动摇”，再有济南市住建局联合公安局发布通知，表示将“严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性、稳定性，继续做好价格指导工作，确保市场稳定”，并且非常罕见地将公安部门拉入自己的楼市调控小分队，表态双方将联合起来，对散布不实、不良信息的机构和个人采取法律措施。

还有一组山东省住建部门发布的数据，截至2018年12月底，济南市新建商品房库存面积为2543.3万平方米，同比增长15%，去化周期约20个月。

也就是说，目前济南楼市的库存是充足的。

常州：没受什么影响房价一直在涨

“限售几乎没有什么影响，这两年房价一直在涨。”“镁刻地产”记者走访了常州市多家房地产中介，业务人员给出了较为一致的答案。

“从我几年前入行开始，常州房价就没有跌下来过，二手房涨得更多。”中介小雨告诉记者，“2016年我代理的一套住宅，外地客户60万元成交的，到2018年底，系统里看到同一幢楼又成交了一套相同面积的，不过已经涨到了98万元。”

 

与多数三线城市类似，常州中心城区不大，市区优质二手房、学区房价格远高于郊区新建楼盘。卖得最好的永远是学区房，但由于房龄都偏老旧，10年左右房龄的楼盘非常稀缺，单价30000元~39000元/平方米，而且通常销售速度很快。

记者留意到，常州市在出台限售令的同时，也同步调整了住房公积金贷款政策：办理第二次住房公积金贷款(包括公转商补息贷款)的，首付比例从30%提高至50%。

根据当时的媒体报道，新政出台当月市场曾经出现“末班车”效应，成交量升至2015年以来月度成交面积第二高峰，仅次于2016年市场高热时期的“金九”销量行情。

尽管此后市场迎来一阵观望期，但并没有影响常州房价继续走高。

《中国百城房价报告》数据显示，常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期，自2016年年中一路上涨。2017年4月，常州市住宅交易均价为9853元/平方米，2018年4月均价12325元/平方米，同比上涨25.1%。2019年2月，均价继续升至13707元/平方米。

近一年常州二手房价格走势。图片来源：安居客

上海(楼盘)中原地产分析师卢文曦告诉记者：“限售其实更多的是心理震慑，这段期间内市场怎么样，没人能预测到，这种不确定性可以过滤很多投机投资客。一般而言，由于二手房交易税费限制，炒作成本高，1年内就脱手不现实，更何况有的期房本身从买到交房要1年多时间，不具备短期炒作氛围。”

但与周边城市房价相比，南京(楼盘)均价已超过24000元/平方米，苏州(楼盘)均价越过20000元/平方米大关，无锡(楼盘)超16000元/平方米，常州住宅均价则在13000元/平方米左右，相对处于低位。